复盘与启示丨出险房企投资布局多集中于三四线城市

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21世纪经济报道记者孔海丽 广州报道

7月28日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”广州场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告。

报告深入剖析了房企过往的发展模式，从管理模式、融资模式、拓展模式、市值管理模式，以及出现债务违约后的处理方式等入手，分析房企的发展特点。

其中，关于出险房企的投资模式，报告分析指出，代表房企疫情后投资规模继续扩大，投资布局多集中于三四线城市。

从投资节奏来看，代表房企多数在2017年-2019年连续三年较高强度投资后，2020年投资规模再度扩大，其中，奥园、花样年、龙光等房企在2020年的拿地金额为2017年以来最高值。在市场下行前夜进行高强度投资，不仅积累了极大的短期偿债压力，还导致其去化困难造成资金积压，也促使其在市场调整后转化为存货减值损失，恶化了利润表。

2019年，房企收并购频发，收并购造成房企短期资金承压。其中世茂收购万通、明发、粤泰等房企的地块或项目股权，上半年通过收购获取的土储面积占新增土储总面积的60%，收购项目数量达到20个，总金额近200亿元；融创持续发力收并购，获取项目及地块数量近40个，总金额近300亿元；佳兆业也积极通过收并购来获取优质项目。2020年上半年，世茂仍然保持了一定的收并购力度。

从投资布局来看，多数出险房企新增土储中，三四线城市占比偏高，在本轮市场下行中遭受更加严重的去化风险。代表房企2017年-2022年三四线城市权益拿地面积占比为46.7%，其中，奥园、荣盛、当代、中南、祥生、领地等企业的这一比值超过60%。三四线城市布局占比过大，导致企业去化更为困难，资产更易贬值，进而债务率明显上升、流动性趋弱。截至2022年末，祥生土储在三四线城市占比超七成，中南土储中约六成位于三四线城市，在当前三四线城市暂未复苏的市场形势下，其现金流恢复前景不明朗。

同时，部分出险房企土储中，高价地项目、非住宅占比偏高，导致去化周期更长、难度更大。高价地项目产品定位以高端项目为主，其去化周期相较于普通住宅更长，加之更易受到限价政策影响，导致其去化困难或难以获得合理利润而无法进入实质性开发销售阶段。非住宅项目受商办市场供过于求影响，去化压力始终较大，开发周期偏长，叠加部分房企商办项目所处城市能级较低，商办市场空间狭小，导致存货长期积压，积累了较大的流动性风险。部分出险房企城市更新业务占比偏高，造成资金占用量偏大、偏长，资金周转效率较低，且开发进度不确定性较强，整体经营风险较高。

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