解开盘活基建设施存量资产的密码

■曹梦缘

【资料图】

自2021年6月首批公募REITs上市以来，目前已满两周年。公募REITs市场经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段，实现了产品量的不断增长和质的持续提升。目前来看，市场建设稳步推进，多方主体积极参与，资产类型不断丰富，形成了一定的示范效应，并迈入常态化发行新阶段，为投资者带来更多配置选择。

据机构测算，在新老基建同频共振下，目前，我国基础设施建设的存量规模已超过百万亿元。但基础设施建设也有短板——资产较重、建设周期长、社会资本参与度有限，需要推动完善市场化、规范化的投融资体系，而公募REITs正是补齐这一短板的有力工具。

顶层设计持续优化。近年来，公募REITs的监管制度框架持续完善，建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等在内的政策体系。通过扩大资产范围、适度优化调整发行条件，进一步提升公募REITs的审核效率。

发行规模逐年递增。在一级市场，公募REITs的发行数量和规模呈现逐年增长态势。截至2023年6月21日，全市场存量27只公募REITs首次发行规模达亿元，带动新项目投资额超4400亿元。

底层资产不断丰富。目前已有高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等项目发行上市，旅游、消费基础设施公募REITs项目也蓄势待发。由此可见，公募REITs的底层资产范围日趋丰富。

项目扩募顺利推进。目前，中金普洛斯REIT、华安张江REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT四个项目已完成上市，扩募资金金额超50亿元。项目扩募的落地将吸引更多的优质资产，推动实现资产组合多元化。

从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前是配置优质标的资产的良好时机，在市场扩容及规则体系建设发展过程中，投资者可持续挖掘投资机遇：

关注产品供给与估值。投资者可关注新上市产品的发行节奏，关注市场对于成长价值突出、具备资产增值预期、管理人具备较强管理水平的新产品，关注资产价值评估情况以及项目标的的运营情况。

关注增量资金布局情况。二级市场承担资产定价寻锚功能，推动二级市场发展，实现对不同类型资产的认识，使结构性资产配置不断丰富，有助于公募REITs产品发挥价值发现功能。在产品方面，投资者可关注指数、ETF、衍生品等相关投资产品的市场表现以及机构投资者等长线资金的布局情况。

关注资产管理模式创新。公募REITs作为一项具备高度产融结合属性的创新产品，在首次发行和首次扩募的实施过程中没有先例可循，需要在资产合规、资产重组、税务筹划、资产估值、基金治理架构、扩募发售规则等方面与各方加强沟通、不断摸索。针对企业经营情况，建议管理者与投资者加强沟通，使投资者更好地了解企业资产运作模式、运营情况，推动项目信息披露、市值管理更加规范化。

关注政策利好稳妥开展布局。投资者可关注公募REITs相关配套政策、税收减免政策等，随着一系列利好政策的出台，公募REITs服务新基建的领域将进一步拓宽，为投资者带来更多的投资选择。

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